Нередко заемщик приходит в банк, рассчитывая рефинансировать ипотеку по ставке на 1,5 или 2% ниже, чем изначальный кредит. Но после тщательного изучения кредитной истории, уровня дохода, жизненных обстоятельств клиента, банковский сотрудник предлагает оформить кредит на условиях, которые не слишком отличаются от исходных (например, на всего лишь на 0,5% годовых). Почему?
Стоит учитывать, что процентные ставки, которые банк анонсирует в своих рекламных материалах, обычно не распространяются на всех заемщиков автоматически. Чаще всего, банковские продукты имеют большое количество дополнительных требований, которые отсеивают значительную долю клиентов, являющихся «рискованными» с точки зрения банка.
Для того, чтобы избежать отказа и рефинансировать кредит на приемлемых условиях, перед посещением кредитной организации следует внимательно изучить информацию о кредитном продукте. Большинство банков предлагают сервис расчета предполагаемой процентной ставки на своих сайтах, который позволяет заранее оценить его выгоду и перспективы получения кредита. Тем не менее, даже если на первый взгляд все в порядке, стоит подумать и о других факторах, которые могут иметь значение для банка.
Обратите внимание на требования к залоговой недвижимости. Не все банки одинаково охотно оформляют кредиты под залог загородной недвижимости или апартаментов. Также для кредитных организаций может иметь значение непрерывный стаж работы, возраст, наличие детей и семейный статус, наличие потребительских кредитов.
Наконец, перед визитом в банк следует убедиться, что по текущей ипотеке нет просрочек, не инициирована реструктуризация или кредитные каникулы.
Рассчитать все дополнительные расходы
Еще одна деталь, которая часто ускользает от внимания многих заемщиков, это дополнительные расходы, которые, к сожалению, неизбежны при рефинансировании кредита. Стоит заранее приготовиться к тому, что список трат будет довольно обширным. Для начала придется оплатить новую оценку жилья (около 5 тыс.
рублей), госпошлину за регистрацию ипотеки (1 тыс. рублей), страхование недвижимости (в среднем около 10 тыс. рублей).
Также вас ожидают расходы на оплату повышенных процентов по вашему старому кредиту до момента оформления новой ипотеки (в среднем от 4 до 8 тыс. рублей), а также затраты на оформление документов (до 10 тыс. рублей).
Многие банки дополнительно могут попросить вас оформить страхование жизни и здоровья. По закону соглашаться не обязательно, но тогда банк будет вправе повысить размер ставки. Стоимость такого вида страхования находится в достаточно широком диапазоне и зависит от большого количества факторов (размера кредита, возраста, профессии, места жительства итд).
Она может начинаться от 10 тыс. рублей и доходить до 100 тыс. и выше, если вы, например, увлекаетесь экстремальным альпинизмом, а в перерывах регулярно занимаетесь дайвингом с хищными рыбами.
При самом благоприятном стечении обстоятельств рефинансирование кредита обойдется в 30 тыс. рублей, но возможен вариант, при котором придется потратить больше 100 тыс. рублей.
Пример выгодного рефинансирования
Для того, чтобы оценить выгоду рефинансирования, рассмотрим конкретный пример. Допустим, в 2019 году вы оформили ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 5 млн рублей по ставке 9% (сроком на 20 лет, первоначальный взнос – 15%). В этом случае общая сумма переплаты за время пользования ипотекой будет почти равна цене квартиры и составит 4,9 млн рублей, а ежемесячный платеж будет достигать 38,2 тыс.
рублей.
Два года спустя, в 2021 году, вы решили рефинансировать ипотеку по ставке 7,2% в одном из коммерческих банков. Так как в вашем случае использовалась аннуитетная система расчета платежей, за два года сумма основного долга уменьшилась только на 173 тыс. рублей, а основная часть (782 тыс.
рублей) ушла на погашение процентов. Для того, чтобы оформить рефинансирование, в банке вам придется получить кредит на сумму 4 млн рублей (лучше всего оформить на период равный остатку срока по кредиту, то есть 18 лет). В этом случае ежемесячный платеж уменьшится до 33,7 тыс.
рублей (на 4,5 тыс. рублей), а общая переплата – почти на 1 млн рублей.
Получается, что все дополнительные расходы, связанные с рефинансированием, окупятся в течение 9-20 месяцев в зависимости от стоимости страхования и других затрат при оформлении.
Рекомендации
Итак, для того, чтобы выгодно рефинансировать кредит следует учесть несколько рекомендаций:
Что такое рефинансирование
Улучшить условия выплаты долга можно двумя способами: реструктурировать или рефинансировать кредит.
Реструктуризацию оформляют, когда заемщику нужна «передышка» в выплате долга: дают кредитные каникулы, снижают размер ежемесячного платежа или проценты. Главный минус этой услуги: она портит кредитную историю клиента.
Рефинансирование или по-другому перекредитование ― это переоформление займа по более выгодному предложению. Могут соединить все долги в один или закрыть один из кредитов. Услугу предоставляют в «родном» банке или можно подать заявку в другой.
Способы расчета выгоды от рефинансирования
Клиент может воспользоваться услугой уже через полгода с момента заключения договора. «Родному» банку невыгодно снижать проценты действующих кредитов, поэтому от него может поступить отказ.
Рекомендуем изучить предложения других компаний: условия кредитования, необходимый комплект документов, возможно, для вас есть льготные предложения.
Сравнить выгоду по разным программам можно через онлайн-калькулятор. Он есть на сайтах крупных банков. Узнайте, какую сумму осталось выплатить на сегодняшний день.
На калькуляторе поставьте сумму остатка, срок, за который планируете закрыть долг, и выведите сумму переплаты по текущей ставке. Затем сделайте расчет по предлагаемой программе. Выберите тот вариант, где будет меньше переплата и удобный ежемесячный платеж.
На какие факторы ориентироваться при оформлении услуги:
- Тариф нового кредита ниже хотя бы на 2%, иначе сокращение переплаты будет неощутимым.
- Оформлять перекредитование ипотеки рекомендуют в первые годы после получения кредита. Когда выплачена большая часть займа, лучше оставить первичные условия. Новый банк добавит свои проценты к основному долгу. За счет них, возможно, сумма переплаты останется неизменной.
- Затраты на регистрацию услуги. Госпошлины за справки и оплата услуг не должны перекрывать сумму предполагаемой выгоды.
Выбор банка для рефинансирования
Решение по выбору кредитной организации остается за клиентом. Главное ― найти предложение, которое поможет клиенту сэкономить на выплате процентов.
Условия по кредитованию регулярно меняются, все зависит от экономической ситуации. Чтобы не мониторить каждый банк по отдельности, рекомендуем пользоваться агрегаторами, которые отслеживают предложения по кредитованию.
Немалую роль в выборе играют и личные параметры: обслуживание, удаленность офиса, наличие мобильного приложения.
Банкам эта услуга приводит нового клиента, поэтому они тоже получают выгоду от услуги. Заемщик платит дополнительные проценты по кредиту, оформляет страховку, открывает счет, вклады и карты. При перекредитовании важно соблюдение следующих условий:
- остаток долга не менее 50 000 рублей, срок выплаты кредита ― не менее 6 месяцев;
- кредитный договор заключен не ранее, чем за 3–6 месяцев до рефинансирования;
- у клиента нет задолженности по действующему кредиту.
Рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Молодым семьям, которые погасили часть ипотеки деньгами с маткапитала, полагаются специальные ипотечные программы. Но в процессе их перекредитования часто возникают проблемы.
Фактически семья погасила долг, но несмотря на то, что теперь оплачивает новую ипотеку, родителям приходится оформлять детям доли. Соответственно, одним из заемщиков нового банка становится несовершеннолетний человек. Для компании такая недвижимость теряет привлекательность как залог.
Если родители недобросовестно выплачивают кредит, банк будет вынужден привлечь органы опеки для решения вопроса.
В апреле 2021 года изменились правила пользования маткапиталом. По новым правилам дети получат свою часть в имуществе только после полного погашения ипотеки.
Комплект документов, которые предоставляют заявители
На заемщика и его поручителей:
- паспорт;
- СНИЛС и ИНН;
- для мужчин младше 27 лет ― военный билет;
- подтверждение трудовой занятости и доходов.
По нынешним кредитам и ипотеке:
- кредитный договор с приложением о графике платежей;
- справка или выписка об остатке по кредиту;
- справка об остатке задолженности с начисленными процентами;
- справка об отсутствии текущей или просроченной задолженности.
На объект недвижимости:
- зарегистрированный ДКП;
- выписка из ЕГРН;
- отчет об оценке квартиры;
- для частного дома ― технический паспорт или поэтажный план.
У кредитора есть право на запрос дополнительных документов с учетом определенных ситуаций.
В некоторых компаниях различаются требования к залоговому имуществу: его расположение или год постройки. Точную информацию можно узнать в самом банке.